¿Tienes hipoteca? Te interesa
Con fecha 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo ha dictado la primera Sentencia que declara la nulidad de las “cláusulas suelo” de las hipotecas, considerando que son abusivas y por tanto nulas, siempre y cuando haya existido falta de información y transparencia sobre las mismas. Dicha Sentencia deriva de la demanda interpuesta por AUSBANC frente a BBVA, CAJAMAR y CAJAS RURALES REUNIDAS.
¿Qué es una cláusula suelo? Pues bien es una cláusula incorporada en los préstamos hipotecarios que establece un tipo mínimo de interés que el prestatario o hipotecado (persona de a pie) ha de pagar en todo caso, independientemente de que el Euribor (índice tomado como referencia) baje más del tipo indicado en dicho préstamo. En consecuencia si el Euribor sube, la cuota de la hipoteca sube, pero si baja, la cuota no baja.
La Sentencia ha venido a esclarecer la situación jurídica de los afectados por dichas cláusulas, abriendo la puerta a miles de reclamaciones sobre la declaración de nulidad de dichas cláusulas siempre y cuando acrediten que no fueron informados correctamente sobre ellas (especificación de la cláusula previamente, folleto informativo, simulación comparativa de dicha cláusula con otras de similar efecto, etc.), acreditación que no resultará muy complicada, ya que entiendo que ningún afectado por dicha cláusula ha sido informado de forma correcta en la oficina de la entidad en la que suscribió su hipoteca.
Los dos puntos más relevantes de la Sentencia son los siguientes:
Determinación de la nulidad de la “cláusula suelo”
La Sentencia declara nulas aquellas cláusulas suelo en las que las entidades de crédito no hayan informado a los prestatarios suficientemente, sobre la importancia y relevancia económica de la misma en el contrato suscrito, y de acuerdo con la normativa vigente exigible en relación a la defensa de los consumidores y usuarios y de acuerdo con las condiciones generales de la contratación. Declara nulas dichas cláusulas pero no futuras cláusulas que sí muestren transparencia y claridad en la determinación del riesgo a asumir con la misma.
Los motivos de la nulidad por la falta de transparencia indicados en la resolución son los siguientes: i) que dicha cláusula se inserta de forma conjunta con la cláusula “techo”, por lo que parece indicar que es como una contraprestación por ésta, ii) no hay información clara y precisa sobre la misma en el contrato, iii) no existen simulaciones de las consecuencias económicas de la utilización de la cláusula en el contrato, y la iv) y más abrumadora y realista es que se inserta entre una cantidad ingente de datos económicos y contables que realmente enmascaran su significado.
Por tanto, los contratos hipotecarios no podrán encubrir entre una maraña de datos una cláusula esencial en el contrato, sino que tendrán que exponerla y explicarla de forma clara y concisa, otra cosa será que como siempre pasa, el que necesita una hipoteca entienda o no las consecuencias de la misma, y firme en cualquier caso un préstamo hipotecario que necesita para adquirir un inmueble, volvemos a lo mismo de siempre….
La Sentencia no tendrá efectos retroactivos
A pesar de todo lo expuesto, dicha resolución ha dejado un cabo suelto muy importante, pues declara la no retroactividad de los efectos de dichas cláusulas, ¿qué quiere decir esto? pues muy sencillo, que los intereses ya pagados no podrán ser recuperados, simplemente podremos solicitar de eliminación de dicha cláusula de nuestras hipotecas para no abonar intereses que no nos corresponden pagar, pero no podremos solicitar la devolución de los intereses ya abonados injustamente, por lo que a mi humilde entender hubiera sido mejor que el Tribunal Supremo condenase también a las entidades a que devolviesen dichos intereses, pues la andadura de reclamar a la entidad la nulidad de la cláusula en las hipotecas individuales puede ser muy complicada sino se hace mediante un colectivo de afectados que permita cierta rapidez en los resultados.
En cualquier caso esta historia no acabará aquí, pues las entidades de crédito ya han solicitado al Tribunal Supremo la aclaración de algunos aspectos de la resolución, todo ello con ánimo dilatorio en sus responsabilidades, pudiendo introducir en sus nuevos préstamos cláusulas suelo “transparentes”, que finalmente todos nos veremos obligados a firmar si queremos un préstamo.
